Что нужно знать при объединении несколько квартир в одну

Объединить квартиры: как лучше?

По словам директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексея Бернадского, к объединению квартир покупатели обычно прибегают в нескольких случаях:

если нужна многокомнатная квартира в конкретном месте, но предложений требуемой типологии нет;

если соседи по лестничной клетке продают свою квартиру, а покупатель планирует расшириться;

если человек хочет жить в центре города, где нет новых домов, но есть доступные смежные варианты в старых постройках.

Соединить квартиры можно двумя способами – горизонтальным, который заключается в объединении нескольких расположенных рядом помещений на одном этаже, и вертикальным, когда несколько квартир на смежных этажах превращаются в одну многоуровневую. Оба варианта имеют свои особенности и требуют обязательного проекта перепланировки, который можно заказать в специализированной проектной компании.

Вариант с горизонтальным способом объединения нередко допускает возможность отгораживания части коридора-тамбура от остальной лестничной площадки с последующей приватизацией и без дальнейших изменений. Правда, в этом случае потребуется согласие большинства собственников квартир в выбранном доме, поскольку площадка является общедомовой территорией.

Проблемы в данном случае, как правило, начинаются на стадии «перекраивания» площадей: при попытках переноса кухни, расширении санузлов и проделывании новых проемов в стенах. Далеко не все из этих изменений могут быть согласованы в соответствующих инстанциях.

Перепланировку при вертикальном объединении, по мнению экспертов, согласовать сложнее. Здесь проблемы могут возникнуть при попытках проделывания проемов под лестницы в полах и потолках. Как утверждают риэлторы, в настоящее время получить согласование государственных контролирующих органов на такие проекты практически невозможно.

Что запрещено делать при объединении квартир

При объединении квартир существует ряд ограничений, обоснованных, по большей части, требованиями безопасности. К ним относятся запреты на:

«обмен» мест расположения «мокрых» зон (кухонь и ванных комнат) с жилыми

уменьшение вентиляционных зон

расширение туалетов и «мокрых» зон

размещение кухни и столовой в помещении, являющемся жилым по плану

расположение спальни под туалетом верхних или над туалетом нижних соседей

демонтаж стояков

присоединение балконов и лоджий к жилой площади

А стоит ли объединять?

Крайне мало примеров объединения квартир в хрущевках. Причина – в том, что снос капитальных конструкций запрещен, а продать многокомнатную квартиру в старом доме в будущем будет непросто. Однако в «сталинках», а также в дореволюционных домах квартиры объединяют не так уж и редко.

Часто объединяют квартиры и покупатели жилья в новостройках, причем не только в бизнес-жилье, но и в массовом сегменте. В некоторых жилых комплексах застройщики заранее предусматривают возможность покупки нескольких квартир под объединение и отражают эту возможность в схемах планировок.

Несмотря на то, что объединение квартир «для жизни» достаточно популярно, продать такое жилье непросто. Риэлторы считают подобные объекты неликвидными и морально устаревшими – как по планировкам, так и по техническим характеристикам. Зачастую чтобы избавиться от такой квартиры, собственнику приходится разъединять собранные воедино сегменты и продавать их по отдельности.

Впрочем, сделать это не так просто: требования к разъединению квартир сейчас значительно ужесточились, а любые действия без согласования могут повлечь за собой ответственность вплоть до уголовной. Поэтому перед тем, как купить две или более квартиры с целью объединения, специалисты рекомендуют посоветоваться с опытными дизайнерами или архитекторами, а также с риэлторами, в послужном списке которых есть опыт продажи подобных помещений.